Grundsteuerreform: Mit diesen Änderungen müssen Ihre Mandanten rechnen

Die Bundesregierung hat die Grundsteuerreform auf den Weg gebracht. Ziel soll eine verfassungsfeste, einfache und sozial gerechte Grundsteuer sein. Das Steueraufkommen soll für die Gemeinden erhalten bleiben. Eine Erhöhung des Aufkommens wird mit der Reform der Grundsteuer nicht bezweckt. Was sich wie und wann für Ihre Mandanten ändern wird, lesen Sie hier.

Hintergrund der Reform

Das Bun­desverfassungsgericht (BVerfG) hatte im vergangenen Jahr die aktuelle Wertermittlung für Grundstücke für Zwecke der Grund­steuer für verfassungswidrig erklärt. Die Berechnung der Grundsteuer basiert derzeit auf jahrzehntealten Grundstückswerten (den so­g Einheitswerten): In den westdeutschen Ländern werden die Werte der Grundstücke im Jahr 1964 zugrunde gelegt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte so­gar noch älter; sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Da sich die Werte von Grundstücken seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es auf Basis der Einheitswerte zu erheblichen steuerlichen Ungleichbehandlungen.

Beachte
Das BVergG hat dem Ge­setzgeber eine Frist für eine Neuregelung der Grundstücksbewertung bis zum 31.12.2019 gesetzt. Bis zu diesem Zeit­punkt können die bisherigen Bewertungsregeln weiter angewendet werden. Trifft der Gesetzgeber bis dahin eine Neuregelung, darf die Grundsteuer auf Grundlage der jetzigen Be­wertungsregeln übergangsweise bis zum 31.12.2024 weiter erhoben werden. Ab dem 01.01.2025 muss dann die gesetzliche Neuregelung zur Anwendung kommen.

Grundgesetzänderung und Öffnungsklausel für die Länder

Da die Gesetzgebungskompe­tenz des Bundes für die Grundsteuer nicht einheitlich beurteilt wird, soll sie durch eine ausdrückliche Verankerung im Grundgesetz abgesichert werden. Den Ländern wird zu­gleich über eine Ergänzung des Grundgesetzes eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet (sog. Öffnungsklausel).

Beachte
Die Regelungen zur Grundsteuerreform sollen sich künftig am Wert einer Immobilie orientieren (wertabhängiges Modell). Einzelne Länder (so z.B. Bayern und Sachsen) haben angekündigt, dass sie ein sogenanntes wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen wollen und daher von der Öffnungsklausel Gebrauch machen möchten.

Die neuen Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer

Die Grund­steuer berechnet sich auch weiterhin in drei Schritten:

  1. Bewertung des inländischen Grundbesitzes (land- und forstwirt­schaftliches Vermögen und Grundvermögen) mit dem Grundsteuerwert
  2. Die Grundsteuer­werte werden mit einem einheitli­chen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, mul­tipliziert (= Grundsteuermessbetrag). Die Steuermesszahl gilt für alle Grundstücke, unabhängig von ihrer Lage.
  3. Die Gemeinden wenden den von ihnen bestimmten Hebesatz auf den Grundsteuermessbetrag an.

Aufkommensneutralität

Mit der Reform der Grundsteuer wird keine Ver­änderung des Grundsteueraufkommens insgesamt angestrebt. Der Bundesgesetzgeber kann allerdings nur auf Ebene der Steuermesszahl dafür sorgen, dass das bundesweite Aufkommen aus der Grund­steuer konstant bleibt. Die konkrete Belastung durch die Grundsteuer wird letztendlich über die Hebesätze von den Gemeinden bestimmt.

Beachte
Auch wenn die Reform insgesamt aufkommens­neutral ausgestaltet werden soll, wird sich die Höhe des individu­ell zu entrichtenden Steuerbetrags verändern. Ei­nige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Wie sich die Grundsteuerzahlungen Einzelner verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die ge­genwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind. In der folgenden Abbildung des BMF wird für verschiedene Grundstücke in Dresden beispielhaft dargestellt, wie sich die Grundsteuerzahlungen verändern könnten – mit und ohne die von den Gemeinden zugesagten Änderungen beim Hebesatz.

Wertabhängiges Modell

Die Grundsteuer soll sich weiterhin am Wert einer Immo­bilie orien­tieren. Es macht damit auch künftig einen Unter­schied, ob ein Grundstück in einem begehrten Innenstadtviertel oder in einer weniger gefragten Randlage einer Metropole liegt, ob es sich in einer ländlichen Gemeinde oder in der Stadt befindet, ob ein Gewerbebetrieb in einer strukturschwachen Region darauf angesiedelt ist oder in einer Groß­stadt.

Bewertung des Grundvermögens

Die Bewertung des Grundvermögens hängt von der jeweiligen Grundstücksart ab. Diffe­renziert wird zwischen bebauten und unbebau­ten Grundstücken sowie innerhalb der bebauten Grundstücke zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken.

Zu den Wohngrundstücken gehören:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilien­häuser (sog. Mietwohngrundstü­cke)
  • Wohnungseigentum

Zu den Nichtwohngrundstücken gehören:

  • Ge­schäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke (dienen sowohl Wohnzwecken als auch anderen Zwecken)
  • das Teileigen­tum (entspricht dem Wohnungseigentum, dient allerdings anderen Nutzungszwecken)
  • sonstige bebaute Grundstücke (wie bei­spielsweise Vereinsheime oder Bootshäuser)

Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Wert für ein unbebautes Grundstück ergibt sich aus der Grundstücksfläche multi­pliziert mit dem Bodenrichtwert. Die Bodenricht­werte können bereits heute in 15 Ländern online über das BORIS-Portal abgerufen werden (z.B. für Nordrhein-Westfalen: www.boris.nrw.de). Unter Eingabe der jeweiligen Adresse des Grundstücks wird der zutreffende Bodenrichtwert angezeigt.

Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Lagewert für den Grund und Boden in Euro je Flächenein­heit wieder. Die Bodenrichtwerte werden durch die unabhängigen Gutachterausschüs­se aus den Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet.

Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren

Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt im Ertragswertverfahren. Hier ermittelt sich der Wert eines Grundstücks anhand der mit diesem Grundstück zukünf­tig zu erzielenden Erträge. Um den zukünftigen Erträgen einen Wert in der Gegenwart zu geben, werden diese mit einem Zinssatz, dem sogenannten Liegen­schaftszinssatz, abgezinst. Die Summe die­ser abgezinsten Erträge ergibt dann den Er­tragswert.

Um die Bewertung dieser enormen Anzahl an Grundstücken für alle Beteiligten durchführen zu können, werden nicht die tat­sächlich vereinbarten Erträge angesetzt, sondern durchschnittlich erzielte monatliche Nettokalt­mieten je Quadratmeter Wohnfläche. Es handelt sich daher um ein typisiertes Ertragswertverfah­ren. Die konkrete Höhe der anzusetzenden Net­tokaltmiete hängt von der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Gebäudes sowie von dem jewei­ligen Land ab, in dem das Grundstück liegt, und wird durch sogenannte Mietniveaustufen gemein­debezogen verringert oder erhöht (je niedriger die Mietniveaustufe, desto geringer ist die anzuset­zende Nettokaltmiete einer Gemeinde). Die Net­to­kalt­mieten für das jeweilige Land werden vom BMF aus Daten des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern abgelei­tet. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveau­stufen wird vom BMF auf Basis der Wohngeldver­ordnung vorgenommen. Der Wert des Grund und Bodens wird zunächst wie bei einem unbebauten Grundstück – also aus Bodenrichtwert und Grund­stücksfläche – ermittelt. Anschließend wird dieser Wert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit einem Faktor abgezinst.

Bewertung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren

Die Bewertung der Nichtwohngrundstücke erfolgt einheitlich im Sachwertverfahren. Bei Nichtwohn­grundstücken sind flächendeckende Daten zur Er­mittlung von durchschnittlichen Nettokaltmieten nicht vorhanden, so dass die Anwendung des Er­tragswertverfah­rens nicht in Betracht kommt.

Im Sachwertverfahren werden Grundstücke nach den Anschaf­fungs- und Herstellungskosten im Bewer­tungszeitpunkt bewertet. Der Wert setzt sich aus den Anschaffungskosten des Grund und Bodens und den Herstellungskosten des Gebäudes, ggf. abzüglich ei­ner Alterswertminderung, zusammen.

Bei dem Sachwertverfahren für die Grundsteuer handelt es sich ebenfalls um ein typisiertes Ver­fahren. Das heißt, es werden nicht die individuel­len Herstellungs- oder Anschaffungskosten für ein Grundstück angesetzt, sondern einerseits durch­schnittliche Herstellungskosten für das Gebäude, abhängig von der Gebäudeart, abzüglich Alters­wertminderung und andererseits durchschnittli­che Anschaffungskosten für den Grund und Bo­den durch Ansatz der Bodenrichtwerte wie bei unbebauten Grundstücken. Die Summe der Werte für das Gebäude und den Grund und Boden wird mit einer Wertzahl an die allgemeinen Wert­verhältnisse am Grundstücksmarkt angepasst und ergibt den Grundsteuerwert im typisierten Sachwertverfahren.

Bewertung erfolgt automatisch

Der jeweils typisierende Ansatz bei der Bewertung des Grundbesitzes soll zu einer Ver­einfachung des Bewertungsverfahrens führen und eine automationsunterstützte Bewertung ermöglichen. In die Berechnung der Grundsteuer fließen künftig nur noch wenige externe und vergleichsweise ein­fach zu ermittelnde Daten ein. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke sind dies i.d.R.: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr des Gebäudes und Wohnflä­che. Heute sind für die Berechnung noch wesent­lich mehr Angaben erforderlich.

Bei der Bewertung im Sachwertverfahren bei Nichtwohngrundstücken sinkt die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu machenden Angaben von bisher mehr als 30 auf i.d.R. maximal acht. Durch weitere Digitalisierungsmaßnahmen soll in Zukunft die Erhebung der Grundsteuer weitge­hend automationsgestützt erfolgen, so die Finanzverwaltung.

Porträt von Michael Puke

Michael Puke

Dipl.-Fw. Michael Puke ist Geschäftsführer des Studienwerks der Steuerberater in NRW e.V. und selbstständiger Steuerberater sowie Autor von Steuerfachliteratur. Unter anderem bearbeitet Herr Puke seit vielen Jahren einen bekannten Steuerratgeber und Bücher zur Prüfungsvorbereitung für Steuerfachangestellte.