Ferienwohnungen: So sichern Sie den Steuerabzug für Verluste

Vermietungsverluste sind häufig ohnehin Prüfungsschwerpunkt der Festsetzungsfinanzämter. Zudem stellt sich gerade bei Ferienwohnungen die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht. Damit Ihren Mandanten keine Werbungskosten verlorengehen, beachten Sie folgende Kriterien für die Einkünfteerzielungsabsicht sowie die Zuordnungen von Leerstandszeiten zur Vermietungstätigkeit.

Wann Verluste anerkannt werden

Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung setzt sowohl bei den Gewinneinkünften als auch bei den Überschusseinkünften die Absicht voraus, auf Dauer nachhaltig Gewinne/Überschüsse zu erzielen. Fehlt dem Mandanten diese Einkünfteerzielungsabsicht, sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keinerlei Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei). Dies hat zur Folge, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können, sie wirken sich dann nicht steuermindernd aus.

Von einer Einkünfteerzielungsabsicht ist nicht auszugehen, wenn

  • besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit sprechen oder
  • besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind.

Als einen solchen „besonderen Umstand“ oder auch „Sonderfall“ betrachtet die Finanzverwaltung regelmäßig die Vermietung von Ferienwohnungen.

Ausschließliche Vermietung

Die Einkünfteerzielungsabsicht ist nicht zu prüfen, sofern die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in den Leerstandszeiten dafür bereitgehalten wird. Von einer ausschließlichen Vermietung ist noch auszugehen, wenn die Ferienwohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Tage, an denen eine Vermietung aufgrund äußerer Umstände (z.B. Renovierung) nicht möglich ist, sind nicht einzubeziehen.

Auf jeden Fall darf zu keiner Zeit eine Selbstnutzung vorliegen! Unwesentlich für die Prüfung der ausschließlichen Vermietung ist, ob der Mandant die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet.

Wird eine durchschnittliche Vermietung auch nicht zu 75 % der ortsüblichen Vermietungstage erreicht, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose zu überprüfen.

Beachte
Die Mandanten können im Rahmen der Überschussprognose für die Schätzungsgrundlagen darlegen, dass sie auf die in der Vergangenheit entstandenen Werbungskostenüberschüsse reagiert und die Art und Weise der Vermietungstätigkeit geändert haben, um zu einer positiven Prognose zu gelangen.

Tipp
Von einer Einkünfteerzielungsabsicht kann stets ausgegangen werden, wenn

  • der Mandant die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahestehenden Vermittler (überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung o.a.) übertragen hat und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen wurde.
    Die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht findet bei fremdvermieteten Ferienwohnungen mit vorbehaltener Selbstnutzungsklausel regelmäßig auch dann statt, wenn von dieser Klausel kein Gebrauch gemacht wird.
  • sich die Ferienwohnung im ansonsten selbstgenutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Mandanten oder in unmittelbarer Nähe zu seiner selbstgenutzten Wohnung befindet. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbstgenutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Mandanten entspricht. Nur wenn die selbstgenutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangen werden, dass der Mandant die Ferienwohnung nicht selbst nutzt.
  • der Mandant an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung hat und nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung nutzt. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Ausstattung und Größe einer Wohnung auf die besonderen Verhältnisse des Mandanten zugeschnitten sind.
  • die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison entspricht.

Ermittlung der durchschnittlichen Vermietungszeiten

Es ist grundsätzlich auf den Durchschnitt der Vermietungen in der am jeweiligen Ferienort üblichen Saison abzustellen. Häufig gestaltet es sich schwierig, die durchschnittliche Vermietungsdauer zu ermitteln (z.B. über Fremdenverkehrsämter, Gemeinden, Städte, Kurverwaltungen usw.).

Diese Aufenthalte sind keine Selbstnutzung

Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte des Mandanten in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, zur Schlüsselübergabe, Reinigung, allgemeinen Kontrolle, Beseitigung von Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen.

Beachte
Begleiten den Mandanten Familienmitglieder oder Dritte oder dauert der Aufenthalt mehr als einen Tag, sind die dafür maßgebenden Gründe zu erläutern. Dabei ist schlüssig darzulegen und ggf. nachzuweisen, dass der (mehrtägige) Aufenthalt während der normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um Aufenthalte während der am Ferienort üblichen Saison handelt.

Änderung der Verhältnisse

Es ist auf die Verhältnisse des jeweiligen Veranlagungszeitraums abzustellen. Wird eine Ferienwohnung nach jahrelanger ausschließlicher Vermietung auch selbst genutzt, ist ab dem Zeitpunkt der Selbstnutzung die Einkünfteerzielungsabsicht zu prüfen.

Zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung

Wird eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Mandant eine zeitweise Selbstnutzung vor, liegen insoweit privat veranlasste, nicht mit der Einkünfteerzielung zusammenhängende Aufwendungen vor.

In diesen Fällen ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets anhand einer Prognose zu prüfen. Der Mandant muss im Rahmen der ihm obliegenden Feststellungslast für die Anerkennung dieser Absicht objektive Umstände vortragen, aufgrund derer im Beurteilungszeitraum von regelmäßig 30 Jahren ein Totalüberschuss erwartet werden kann.

Zuordnung von Leerstandszeiten zu Selbstnutzung und Vermietung

Die Aufteilung der Leerstandszeiten wird im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung vorgenommen:

 

Leerstandstage

x

Vermietungstage bzw. Selbstnutzungstage

/

Nutzungstage

Davon wird allerdings in folgenden Fällen abgewichen:

  • Ist die Selbstnutzung zeitlich/vertraglich beschränkt, wird nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zugerechnet; Leerstandszeit ist der Vermietung zuzurechnen.
  • Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, erfolgt die Zuordnung jeweils zu 50 % zur Selbstnutzung und zur Vermietung. Angebrochene Tage werden zu Gunsten des Steuerzahlers gerundet.

Beispiel

Ihr Mandant vermietet eine Ferienwohnung in Eigenregie. In 2018 wurde die Ferienwohnung an 190 Tagen genutzt. Davon wurde die Wohnung an 120 Tagen vermietet und an 70 Tagen selbst genutzt. 175 Tage stand die Wohnung leer. Die Zuordnung der Leerstandszeiten berechnet sich wie folgt:

Zuordnung zur Vermietung:

 

175 Tage Leerstand

x

120 Tage Vermietung

/

190 Tage Gesamtnutzung

=

111 Tage

Zuordnung zur Selbstnutzung:

 

175 Tage Leerstand

x

70 Tage Selbstnutzung

/

190 Tage Gesamtnutzung

=

64 Tage

Beispiel

Die Ferienwohnung ist an 120 Tagen vermietet und an (365 Tagen – 120 Tagen =) 245 Tagen nicht vermietet. Der Umfang der Selbstnutzung ist nicht festzustellen. Die Zuordnung erfolgt dann pauschal je zur Hälfte zu den Vermietungstagen und den Selbstnutzungstagen:

Zuordnung zu Vermietung und Selbstnutzung:

 

245 Tage nicht vermietet

x

50 %

=

122,5 Tage

Damit gelten

  • 243 Tage als Vermietungszeit (120 Vermietungstage + 123 Tage Zuordnung Leerstand) und
  • 122Tage als Selbstnutzungszeit.
Porträt von Michael Puke

Michael Puke

Dipl.-Fw. Michael Puke ist Geschäftsführer des Studienwerks der Steuerberater in NRW e.V. und selbstständiger Steuerberater sowie Autor von Steuerfachliteratur. Unter anderem bearbeitet Herr Puke seit vielen Jahren einen bekannten Steuerratgeber und Bücher zur Prüfungsvorbereitung für Steuerfachangestellte.