Vermietungseinkünfte sind Prüfungsschwerpunkt vieler Festsetzungsfinanzämter. Gerade bei andauernden Verlusten stellt sich die Frage, ob insoweit eine Einkünfteerzielungsabsicht gegeben ist. Das Bayerische Landesamt für Steuern hat sich dieser Frage nun mit einem umfangreichen Schreiben angenommen. Das sind die Kriterien.
Allgemeines
Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung setzt sowohl bei den Gewinneinkünften als auch bei den Überschusseinkünften die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Gewinne/Überschüsse zu erzielen. Fehlt diese Einkünfteerzielungsabsicht, so sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keinerlei Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei). Dies hat zur Folge, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können, sie wirken sich dann nicht steuermindernd aus.
Tipp
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen (auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt), nicht indes für die Vermietung von Gewerbeobjekten und für die Vermietung unbebauter Grundstücke.
Vorsicht, Liebhaberei!
Von einer Einkünfteerzielungsabsicht ist dann nicht auszugehen, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit sprechen oder besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind.
Eine einzelfallbezogene Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht ist erforderlich, wenn es sich bei der Vermietung einer Immobilie um eine unübliche bzw. untypische Gestaltung (Sonderfälle) handelt. Dahinter steckt der Gedanke, dass nur derjenige den Tatbestand des § 21 EStG verwirklicht, der sich im Rahmen des wohnwirtschaftlich Üblichen bewegt. Der Mandant kann jedoch diese negativen Beweisanzeichen erschüttern. Er trägt hierfür die Feststellungslast.
Diese Sonderfälle sprechen gegen die Einkünfteerzielungsabsicht:
- nicht auf Dauer angelegte Vermietung
- befristete Vermietung
- zeitnahe Eigennutzung (i.d.R. fünf Jahre)
- zeitnahe Veräußerung (i.d.R. fünf Jahre)
- Mietkauf-/Bauherrenmodelle
- Luxuswohnungen
- Ferienwohnungen
- leerstehende Immobilie
- außergewöhnlich lange Renovierungszeiten
- unbebaute Grundstücke
- Verlustzuweisungsgesellschaften
- Gewerbeobjekte
- Immobilienfonds
Diese Fälle sprechen nicht gegen die Einkünfteerzielungsabsicht:
- Verbilligte Wohnraumüberlassung: Mit Änderung des § 21 Abs. 2 EStG entfällt die bisherige Prognoseprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei verbilligter Wohnraumüberlassung; die Einkünfteerzielungsabsicht wird grundsätzlich unterstellt. Sofern die Vermietung jedoch nicht zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erfolgt, sind die Werbungskosten nur insoweit abzugsfähig, als sie auf den entgeltlichen Teil entfallen.
- Finanzierung unter Einsatz parallellaufender Lebensversicherungen: Auch der Umstand, dass der Mandant die Anschaffungs-/Herstellungskosten des Vermietungsobjekts sowie anfallende Schuldzinsen mittels Darlehen finanziert, die zwar nicht getilgt, indes bei Fälligkeit durch den Einsatz von parallellaufenden Lebensversicherungen abgelöst werden sollen, führt nicht dazu, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit die Einkünfteerzielungsabsicht zu prüfen ist.
- Baudenkmale: Allein die historische Bausubstanz eines denkmalgeschützten Wohngebäudes schließt es nicht aus, dass die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete den besonderen Wohnungswert angemessen widerspiegelt. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist zu unterstellen. Eine Prognose ist nicht durchzuführen.
Michael Puke
Dipl.-Fw. Michael Puke ist Geschäftsführer des Studienwerks der Steuerberater in NRW e.V. und selbstständiger Steuerberater sowie Autor von Steuerfachliteratur. Unter anderem bearbeitet Herr Puke seit vielen Jahren einen bekannten Steuerratgeber und Bücher zur Prüfungsvorbereitung für Steuerfachangestellte.